近日高盛发布了一份备受关注的房地产研究报告，指出头部房企营收同比下跌超27%，部分企业核心利润被下调达66%。报告预测2025年市场销售还将下降11%，并警示民企现金流紧张、债务违约风险加剧。为何国企在土地市场占据主导？政策松动能否真正扭转低迷局面？本期播客邀请房地产专家陈哲深度解析高盛报告的底层逻辑，帮助投资者看清行业分化的本质——「选房如选股，核心城市优质地段与国企背景的房产抗跌性更强」，同时揭示在政策波动中规避风险、捕捉结构性机会的关键指标。
大家好，欢迎收听我们的播客，我是主持人凌薇。今天，我们特别邀请到了房地产专家陈哲，一起来聊聊房地产行业的最新动态。大家好，我是陈哲，很高兴和大家分享一些看法。最近高盛发布了一份房地产研报，对我们的行业提出了非常谨慎的看法。那我们今天就澜聊一聊这份研报到底透露了哪些关键信息，以及我们到底应该怎么去解读这些信息。没错，那我们就直接开始今天的话题，咱们第一部风险，来聊一聊行业的现状。房企的业绩到底有多惨高盛的数据到底告诉我们什么高盛选取了五个头部房企，然后他们的营收和销售的双降就非常的明显，营收同比都是跌破27%，而且金地的亏损还在扩大。华侨城的合同销售也是跌的特别厉害，环比也是往下走。看来真的是整体市场压力很大，没错，而且不光是他们整个行业的新开工和竣工面积都在下降，就是土地也被国企慢慢的收回囊中了。那这些民企的话，除了少数之外，其实大部分都应该是比较艰难的那整个行业的洗牌其实在加速。那你觉得现在房地产行业最突出的矛盾是什么？现在就是销售端还是没有什么起色，然后房企的盈利和现金流都在承压那很多公司连核心城市的优质地块都拿不到了。那民企的话，除了少数之外，大部分都还是比较谨慎的。那国企的话，虽然说有一些，但是他们的并购也受到很多政策和资金的影响。那整个行业的流动性分化会越来越明显，那整个行业的结构也会进一步的调整。你觉得现在就是说判断房地产行业到底有没有触底最需要关注哪些核心指标？其实我觉得，现在就是说触底还为时尚早，因为你的销售端，如果没有一个明显的回暖的话，那整个行业的压力还是会持续。那另外就是说政策的松动，包括国企的拿地，这可能会成为短期的支撑，但是民企的隐匿的修复和现金流的改善还是要看市场的需求端到底有没有底，所以我觉得整体的市场情绪和政策的走向还是要持续的去跟踪。镜聊了这么久的行业现状，感觉信息量不小，咱都歇会喝口水，待会继续那咱们来进入第二部分，就是高盛的核心判断。那这份研报里面，高盛到底给出了哪些关键结论。高盛，他其实把整个行业的盈利预测，都下调了2025年到2027年这三年的隐匿预测。都被下调了。那比如说像暴戾发展，它的核心利润最多被砍了66%那金地的话，因为它的竣工的疲软，它的营收预测也被下休了。看来调整幅度确实不小，没错，没错，而且高盛，他也预计说，市场的销售在2025年还要再跌11%然后2026年到2027年这两年，也就是降幅收窄到6%和3%，但是要想回到正增长还是很难的。那另外就是说流动性，现在的分化的格局，还没有办法，就是在短时间内的扭转。那国企的话，以然是有融资的优势的。那民企的话，除了那些高杠杆的之外，大部分其实都在去杠杆儿那金地华侨城这种他们的现金的收缩还是比较快的。那再融资的环境也没有什么改善所以他们未来的债务违约的风险还是比较大的。所以那你觉得高盛在这份研报里面，他对于房地产行业的结构和政策层面的看法有什么特别的地方吗？比如说他是不是提到了什么比如说什么购地的分化，然后什么国企的优势这种。没错，那高盛他也特别提到了，就是说国企，因为他们的资产雄厚，所以他们在拿地方面还是非常的积极的。那招商蛇口暴戾发展，他们的前九个月的拿地金额和面积都已经超过了他们合约销售的40%。那民企的话就普遍都比较谨慎了，甚至湘军地万科他们几乎没有什么新增的土地。那另外就是说政策层面的话，高盛觉得，如果说后续没有什么更给力的需求端的政策出来的话，那市场的销售可能真的很难去企稳，那当然如果说政策加码的话，那情况就会不一样了。那另外说高盛他也维持了部分房企的卖出评级，那像万科金地华侨城他们的盈利下滑，然后流动性阿豆比较吃紧，那也给市场敲响了警钟你觉得高盛这份研报整体给我们传递了哪些重要的信号就投资机会或风险方面有什么需要我们特别关注的吗？对，我觉得，高盛这份年报，其实就是把房地产行业目前的结构性的矛盾和未来的不确定性都跟我们说的很明白了，业绩的下滑，销售的低迷，然后政策的依赖，其实民企的风险海没有完全的释放完，那国企的话，其实也面临着整合和现金流的考验。那整个行业的话，也就是在这种分化的大潮当中，继续的寻底。那可能政策的风向的变化随时都在影响着大家的命运，对，所以大家真的是瑶擦亮眼睛，去辨别哪些公司是真的有底牌，哪些公司只是在勉强支撑好高盛的核心判断。这部分内容差不多了，咱暂停一下，放点影乐放松。很快回澜咱们来聊第三部分，就是机构观点的辨析。那高盛的这份研报里面哪些判断是比较靠谱的哪些判断？又可能比较悲观。对，我们可以怎么去理解这份研报里面的机会和风险。高盛他其实在这份研报里面，比较靠谱的就是一些，比如说像业绩的下滑，然后销售的低迷，包括整个行业的流动性分化的这样的一些判断。就是这些都是有数据支撑的，也有逻辑的，那就是行业的现状，没有什么太大的问题那另外说，购地的分化包括国企的优势，这样的一个判断也是符合我们看到的土地市场的实际情况的。那但是它对于销售的预测，还有对于盈利的预测可能就稍微谨慎了一些，那如果说政策一旦转暖的话，那销售和盈利的修复可能都会比它的预测要好，那另外说部分房企的卖出评级，那也是跟他们的现金流的压力是相关的。那整体来看的话，高盛他其实是在用比较苍的视角去看待这个行业的结构性的变化，但是可能对于短期的政策的波动，还有企业本身的应对的策略，可能还需要再跟踪。你觉得高盛这份研报里面配资咨询平台，对于房地产行业的未来他有哪些比较乐观的假设哪些比较保守的，估计我觉得高盛他其实比较乐观的，他觉得如果说政策够松的话，那核心城市的房价是可以企稳的。然后销售也可以反弹那企业的回款也会改善。那另外他也认可国企因为他们的背景和融资的优势所以他们会在接下来的行业整合当中占据主导。那但是他对于隐匿的修复和现金流的改善他可能就估计的稍微差一点那因为他觉得市场的需求端还是没有底，那同时，他也没有考虑到政策持续加码的情况下，行业可能会出现的一些超调或者说一些结构性的机会。如果我们想要去投资房地产，或者说我们要去避开一些风险。你觉得高盛这份研报给我们带来的，最重要的启示是什么？我觉得就是高盛这份年报，其18，现在的行业的风险和机会都摆的很明白了，就是民企的现金流的问题。然后隐匿的修复它都不是一朝一夕的事情。那国企的话，虽然说整体比较稳健，但是也有一些像华侨城这种，它的盈利下滑比较明显的，也需要我们去镜惕所以就是说选房如选股，还是要看基本面。没错，就是核心城市的优质地段，然后国企背景的这种房产海是抗跌性比较强的。那另外说，也要去关注政策的走向和企业的动向。那同时，高盛也提醒了我们，不要去盲目的去碰一些高杠杆儿了。或者说一些现金流很紧张的这种房企那同时，普通投资者的话，其实也可以去关注一些这种核心城市的优质地段的一些房产。那同时也要去分散我们的投资，不要去赌，一个房企的崛起。对，今天咱们聊了这么多，其实房地产行业现在真的是一个分化的然后结构性的机会。对，所以大家真的是要去辨别，去谨慎的选择。对，才能够在这个行业调整的过程当中，去规避风险，抓住一些真正的机会。那咱们这期节目就到这里了，感谢大家的收听，咱们下期再见。
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